農地を転用、そもそも農地って？？

農地を転用するにあたってポイントを抑えよう

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まずは農地を相続することになったが何をどうすればいいんだ？ということに触れたいと思います。（もうすでに農地を持っとるぞ！…という方はスルーしてくださいね笑）

農地を相続した、すると、そのまま耕作するから農地で置いておくのか、宅地にして家を建てるのか、駐車場あるいは資材置き場にするのかによって手続きが異なります。

また、各市町村には農業委員会いう法律で定められた組織があり、売買や相続などで農地の所有者が変わったときは農業委員会に届け出なければならず、これに違反すると10万円以下の過料に処されます。

そして農地を転用（土地の用途を変更）する場合、事前に農業委員会に許可申請しなければなりません。後述しますが、市街化区域や市街化調整区域の違いによって許可が下りにくい、などがあります。

しかし相続した農地を転用することによって、不動産ビジネスをしたり、空き家・空き地問題に貢献したりと、農地のまま耕作を継続していくのとはまた違ったやりがいみたいなものがあると個人的には思います。

まず、転用許可が必要な「農地」とはどういうものをいうのでしょうか…？
「農地法」第２条第１項では、それは、「耕作の目的に供される土地」とあります。

…何でしょう?　田や畑??　そうなのです。穀物や野菜を作っている土地、ということです。

ふむ。見た目で田や畑と判断できるならよいですが、そうじゃない場合は？というと
「登記」上、農地なら転用するときに許可が必要ということになります。

登記とは、権利関係などを公に明らかにするために設けられた制度のことで、つまりは土地や建物が
誰のものなのかをはっきりさせるためのものです。

つまり、耕作されていなくても登記上で農地なら転用する際に許可が必要、ということです。

不動産登記法では、土地の用途について現況に合わせて所有者がその都度、変更の登記を義務付けています。実際に耕作されていれば地目も田や畑になっていることがほとんどです。

しかし、長年放置されていて草木が生い茂っているような場合、つまり見た目では農地なのかどうか判断できなくても登記上農地であれば、転用するのに許可が必要となります。

許可を取って農地を転用し宅地などにしていても、土地の所有者が地目の変更登記をしなければいけないのにずっと「農地」のままになっている、ということも多いのです。

先ほどから出てくる「転用」とは何を指しているかというと、農地法第４条第１項と第５条第１項では「農地を農地以外のものにすること」とあります。

つまり、「農地以外のもの」とは、「耕作以外の目的に供される土地」ということになります。

イメージ的には、農地を宅地（家が建っている土地など）や駐車場、資材置場や道路、公園にする…
などがあります。

そう、「耕作以外」というのですからほとんどですね。なんでもかんでも許可がいるのか？となりそうですが、例外もあるようです。次でくわしく書こうと思います。

田や畑に農機具や作物を補完するための農業用倉庫を建てる場合、建物を建てるのだから農地以外のものなので許可が必要？となりそうですが、耕作のために土地を使っているともみれます。

農地法の特例として200㎡未満の敷地であれば、農業用倉庫を建てるのに転用の許可は不要です。(農地法施行規則第29条第１号)しかし、届出は出すように求められることが多いみたいですが…

耕作するにあたり、農機具や作物を運ぶ必要が当然あります。そのため軽トラックなど農地のあるスペースに停めることは転用にはあたらないとされています。

都市計画法に基づき「都市計画区域」として指定され、さらにその区域内において市街化を促進する区域を「市街化区域」といいます。

行政が規制をかけて一軒家ばかりでなく商業施設をたくさん建て、人を呼び都会化していく…みたいなイメージですね。

よってその市街化区域内ではむしろ農地を宅地に変え、建物を建て発展させた方が「市街化」になるため転用許可は不要で、届出のみでOKということになります。